2020年注冊會計師考試在即，你是否還在為匯總關(guān)于房產(chǎn)稅、土地增值稅及契稅的知識點而無從下手?？靵砜矗瑤涂季W(wǎng)為大家匯總了歷年考試中的易錯易考點，希望大家可以熟悉并掌握住。以下就是相關(guān)的知識點匯總：

【辨析1】舊房是按評估價來算房屋成本是吧？

【分析】計算土地增值稅時的扣除項目有：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。

取得土地使用權(quán)所支付的地價款，有三種形式：

①以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按規(guī)定補繳的土地出讓金。

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：（適用新建房轉(zhuǎn)讓）包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[（1）+（2）]×5%以內(nèi)。上述利息超過國家上浮標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：（包含全部使用自有資金的無利息支出的情況）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[（1）+（2）]×10%以上

③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述① 、 ②項所述兩種辦法。

④土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息成本，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）包括城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許扣除。最新的會計準(zhǔn)則規(guī)定，印花稅都計入“稅金及附加”科目，所以可以單獨扣除，教材此處未按照準(zhǔn)則調(diào)整。

（5）其他扣除項目：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

（6）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓舊房，扣除項目為：

①房屋及建筑物的評估價格：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。

②取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

【辨析2】一套房子銷售是房產(chǎn)稅+土地增值稅嗎,這樣就有兩種計算方法,是都要計算嗎？

【分析】房屋買賣涉及到的和土地房屋有關(guān)的稅種有土地增值稅和契稅，賣方按照銷售收入以及扣除額計算增值額，進而據(jù)此計算繳納土地增值稅。買方按照成交價格計算繳納契稅。等到房屋買回來自用或者出租時，才要每年計算繳納房產(chǎn)稅。需要注意的是個人所有的非營業(yè)用房，即主要指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。

（1）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定：

①國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

②城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

③因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。（例如地震新建房）

④土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。

⑤承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

⑥公租房經(jīng)營單位購買住房作為公租房的，免征契稅。

⑦對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

⑧對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

（2）土地增值稅的稅收優(yōu)惠：

①建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅；對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

②因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

③因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

希望以上分享的有關(guān)注冊會計師《稅法》中房產(chǎn)稅、土地增值稅及契稅的辨析能對大家學(xué)習(xí)有幫助?？熠s緊抓緊時間學(xué)習(xí)起來吧！