幫考網(wǎng)為各位考生匯總了一些關(guān)于稅法中土地增值稅的知識(shí)點(diǎn)，這些知識(shí)點(diǎn)大家都掌握了嗎？？

【問題1】契稅的征收對(duì)象？

契稅的納稅人比較特殊，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)，承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。即向產(chǎn)權(quán)承受人征稅。

【問題2】契稅征稅范圍？

征稅范圍：

（1）征稅對(duì)象：是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，受讓者應(yīng)向國(guó)家繳納出讓金，以出讓金為依據(jù)計(jì)算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（2）以下列特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，將視同土地、房屋買賣繳納契稅：

①土地、房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以房抵債和實(shí)物交換房屋，均視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

②以土地、房產(chǎn)權(quán)屬作價(jià)投資、入股。這種交易業(yè)務(wù)，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)按契稅稅率繳納契稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免交契稅。

③買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。

④以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋贈(zèng)與。

⑤以預(yù)購(gòu)方式或預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣。

【問題3】契稅計(jì)稅依據(jù)？

【提示1】等價(jià)交換房屋土地權(quán)屬的免征契稅，交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

【提示2】以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

【提示3】個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為：受贈(zèng)人為法定繼承人的——免稅；受贈(zèng)人非法定繼承人的——全額征收契稅。

【問題4】契稅稅收優(yōu)惠的一般規(guī)定？

契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定：

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。

（3）因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。（例如地震新建房）

（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。

（5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

（6）公租房經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)買住房作為公租房的，免征契稅。

（7）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（8）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

【問題5】契稅稅收優(yōu)惠的特殊規(guī)定？

契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定：

（1）企業(yè)改制：企業(yè)整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制后的公司中所持股份比例超過75%，且改制后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（2）事業(yè)單位改制：事業(yè)單位改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后的公司中所持股份比例超過50%的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（3）公司合并：兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定、合同規(guī)定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

（4）公司分立：公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（5）企業(yè)破產(chǎn)：企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)后，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動(dòng)法》妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。

（6）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位，免收契稅。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

（7）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（8）劃撥用地出讓或作價(jià)出資：以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬于上述規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。

（9）公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓：在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（股東交易）

【問題6】土地增值稅征稅范圍？

基本征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅。

（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（3）存量房地產(chǎn)買賣：存量房地產(chǎn)是指已經(jīng)建成并投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地出讓金。

【問題7】常見的土增稅征免問題匯總？

具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

屬于土地增值稅的征稅范圍的情況：

（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債。（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）

（5）企業(yè)之間交換房地產(chǎn)。（有實(shí)物形態(tài)收入）

（6）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。

 不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況：

（1）房地產(chǎn)繼承。（無(wú)收入）

（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與。（對(duì)象為直系親屬、直接贍養(yǎng)義務(wù)人、公益性贈(zèng)與，無(wú)收入）

（3）房地產(chǎn)出租。（權(quán)屬未變）

（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)。（權(quán)屬未變）

（5）房地產(chǎn)的代建房行為。（權(quán)屬未變）

（6）房地產(chǎn)重新評(píng)估。

 免征土地增值稅的情況：

（1）個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。

（2）合作建房建成后按比例分房自用。

【問題8】土增稅扣除項(xiàng)目？

扣除項(xiàng)目總結(jié)如下：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+[（1）+（2）]×5%以內(nèi)

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：（包含全部使用自有資金的無(wú)利息支出的情況）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=[（1）+（2）]×10%以內(nèi)

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：包括城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加和地方教育附加視同稅金扣除。

（5）其他扣除項(xiàng)目：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

（6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：轉(zhuǎn)讓舊房，扣除項(xiàng)目為：

①房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格：

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

【問題9】計(jì)算各項(xiàng)扣除時(shí)注意事項(xiàng)？

計(jì)算各項(xiàng)扣除時(shí)，容易出錯(cuò)的地方總結(jié)如下：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，有三種形式：

①以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金。

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金。

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：計(jì)算利息時(shí)，利息超過國(guó)家上浮標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許扣除。最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，印花稅都計(jì)入“稅金及附加”科目，所以可以單獨(dú)扣除，教材此處未按照準(zhǔn)則調(diào)整。

（4）加計(jì)扣除計(jì)算時(shí)，取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。

（5）轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)：

①納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為1年。

②對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

③對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)規(guī)定，實(shí)行核定征收。

【問題10】清算的條件？

（1）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情況：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

以上就是幫考網(wǎng)為大家匯總的注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》中土地增值稅的相關(guān)知點(diǎn)。大家可以看一下，祝大家備考順利！