參考答案

(1)行業(yè)新進入者的威脅①進入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的壁壘降低,從而對我國房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實行國民待遇,國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險機構(gòu)將大舉進軍中國,市場競爭機制的全面引進,將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說,由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴張力,勢必被迫退出房地產(chǎn)市場,而更大的市場份額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說,不只是一種挑戰(zhàn),還是十分嚴重的生存危機。②產(chǎn)品差異化。隨著時間的推移,顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產(chǎn)品是獨特的。這種認知會給企業(yè)帶來進一步服務(wù)的機會,使廣告變得有效,企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提供產(chǎn)品和服務(wù)。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠,它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡,隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè),不管是新加入者還是在位競爭者,采用差異化都尤為重要,而要實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略,企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出,強化特色經(jīng)營是必由之路,同樣的商品,附加不同的服務(wù)其特色就不一樣,對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù),比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢,或進一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。③資本要求。在新的行業(yè)競爭,要求企業(yè)有足夠的資本投入。即使新的行業(yè)很有吸引力,企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進入市場,尋求合適的市場機會。而房地產(chǎn)就是這樣的行業(yè),它要求企業(yè)有足夠、大量的資本投入,否則要進入房地產(chǎn)行業(yè)是很困難的。④政府政策。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定,作為新進入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī),從中權(quán)衡輕重,依政策辦事。

(2)供應(yīng)商的議價能力 我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場,無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商,還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商,都密切關(guān)注這一市場。木材、建材,機電產(chǎn)品和衛(wèi)生潔具,隨著關(guān)稅的降低和各類進入產(chǎn)品限制條件的放寬,國外品牌將大量充斥國內(nèi)市場,并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊,首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。就房地產(chǎn)行業(yè)來說,這或許是有利的。

(3)購買商的議價能力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為供給方,總是想方設(shè)法提高價格,而購買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠遠大于供給,加之我國收入分配的特點,我國財富分配貧富懸殊,并且財富集中在少數(shù)人手里,開發(fā)商看準的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶,普通的低檔房蓋得較少,即便蓋了低檔房,低收入者也無能力購買。這些原因決定了購買方的議價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。

(4)替代產(chǎn)品的威脅 在現(xiàn)有的條件下房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在替代品,所以不存在替代品威脅。

(5)同業(yè)競爭者的競爭強度行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約,一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應(yīng)。因此,企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤,必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn),或者有一個顯著的改善市場地位的機會,本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的,他們在資源和能力方面各有不同,并努力使自己與競爭者不同。通常,企業(yè)會在顧客認為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面,努力使自己的產(chǎn)品與競爭對手不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面,當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。

①同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè),競爭通常很激烈。但在另一方面,一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè),也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下,某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著,那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力,對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比,能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè),會處于一種更加有利的位置。

②行業(yè)增長程度。當(dāng)一個市場正在成長的時候,企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中,企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中,在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管,當(dāng)然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同,由此來決定自己的選擇。

③高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè),它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn),耗資大,風(fēng)險大。一般而言,這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量,使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

④高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了,一旦進入這個行業(yè),特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā),如果想半途而退,成本是相當(dāng)大的,人、財、物已經(jīng)投入,真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來,這是個兩難的境界。如經(jīng)?？吹降摹盃€尾樓”,就是這種情況,原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生,就要進行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。通過對房地產(chǎn)行業(yè)五種力量的分析,投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷,看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說,競爭力量越強,行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反,有吸引力的行業(yè)通常具有高的進入障礙,供應(yīng)商和購買方?jīng)]有什么討價還價能力,替代品的威脅很弱,競爭對手之間的競爭程度中等。從以上對房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知,我國房地產(chǎn)業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè),這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點原因所在。