- 單選題甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）參加競標(biāo)，取得A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)以開發(fā)住宅小區(qū)，國有土地使用權(quán)證頒發(fā)后，甲公司以A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)向乙銀行抵押貸款3000萬元，用該筆借款甲公司在A地塊上建成10幢住宅樓并通過竣工驗(yàn)收。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列說法中，正確的是( )。
- A 、根據(jù)“房地一體”原則，住宅樓當(dāng)然成為抵押物的一部分
- B 、該住宅樓未售出前可以作為抵押物的一部分，一經(jīng)售出則不能作為抵押物
- C 、住宅樓不屬于抵押物，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，乙銀行僅能申請(qǐng)人民法院拍賣A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，而不能拍賣住宅樓
- D 、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，乙銀行有權(quán)申請(qǐng)人民法院將A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)和住宅樓一同拍賣，但是對(duì)住宅樓拍賣所得，乙銀行無權(quán)優(yōu)先受償
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參考答案【正確答案：D】
以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押，土地上新增的房屋不屬于抵押物；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價(jià)，但對(duì)新增房屋變價(jià)所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
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- 3 【綜合題（主觀）】A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“A公司”)建造開發(fā)銷售商品房，2010年10月該公司在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)媒體刊登售樓廣告。內(nèi)稱：該樓盤為綠色生態(tài)住宅，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美典雅，綠化率為48％，并建有高檔會(huì)所；為此，該樓盤的房價(jià)確定為每平方米8500元(均價(jià))。某公司職員李某看到該售樓廣告后，認(rèn)為該樓盤的小區(qū)環(huán)境正合其購房意愿，遂于2010年12月5日與A公司簽訂了總房款為100萬元的商品房買賣合同。合同約定：A公司應(yīng)于2011年6月10目前交房，違約金為合同總房價(jià)的10％。2010年12月10日李某按合同約定支付了全額房款。2011年6月8日A公司按期交房，李某發(fā)現(xiàn)A公司為降低建房成本，大大減少了小區(qū)的綠化，其綠化率僅為25％，且售樓廣告中所稱的高檔會(huì)所也不見蹤影。于是，李某向A公司提出異議進(jìn)行交涉，認(rèn)為A公司缺乏誠信，所交付使用的商品房小區(qū)環(huán)境與其售樓廣告宣傳的內(nèi)容大相徑庭，要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任。A公司認(rèn)為售樓廣告宣傳的內(nèi)容是其開發(fā)初期的設(shè)想。后因房地產(chǎn)市場火爆，本公司有權(quán)改變?cè)械男^(qū)規(guī)劃；且其售樓廣告宣傳中所稱的有關(guān)小區(qū)綠化率和高檔會(huì)所的內(nèi)容并未載入與其簽訂的商品房買賣合同之中。因此，該售樓廣告宣傳中的內(nèi)容應(yīng)視為要約邀請(qǐng)，僅供購房者參考而已。李某對(duì)A公司的解釋十分不滿，遂向B區(qū)人民法院(以下簡稱“人民法院”)提起訴訟，要求A公司因改變小區(qū)環(huán)境規(guī)劃的違約行為，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。人民法院受理此案后查明，有關(guān)小區(qū)綠化率和建有高檔會(huì)所的內(nèi)容僅在A公司對(duì)外發(fā)布的售樓廣告中刊登，并未載入雙方簽訂的商品房買賣合同。但人民法院認(rèn)定A公司的行為已構(gòu)成違約，因該案李某遭到的經(jīng)濟(jì)損失為39000元，判令A(yù)公司向李某支付合同約定的違約金100000元。在該案審理過程中，為A公司建造該商品房的承包人C建筑工程公司(以下簡稱“C公司”)以A公司未按照與其簽訂的建設(shè)工程合同支付工程價(jià)款，并經(jīng)多次催告未果為由，向B區(qū)人民法院申請(qǐng)將該商品房拍賣，其拍賣所得價(jià)款優(yōu)先清償其建設(shè)工程的價(jià)款。要求：根據(jù)上述事實(shí)及有關(guān)規(guī)定，回答下列問題。(1)A公司的售樓廣告中有關(guān)小區(qū)綠化率和高檔會(huì)所的說明應(yīng)視為要約還是要約邀請(qǐng)?為什么?(2)由于雙方未將售樓廣告中有關(guān)小區(qū)綠化率和高檔會(huì)所的說明載入雙方簽訂的商品房買賣合同，A公司的行為是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?并說明理由。(3)如果A公司以約定的違約金過高為由請(qǐng)求人民法院減少，人民法院是否支持其請(qǐng)求?并說明理由。(4)C公司申請(qǐng)人民法院將該商品房拍賣，并將其拍賣所得價(jià)款優(yōu)先清償建設(shè)工程價(jià)款的請(qǐng)求，是否有法律依據(jù)?為什么?
- 4 【綜合題（主觀）】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）投資開發(fā)A小區(qū)，后期由于資金短缺，甲公司以A小區(qū)尚未完工的1號(hào)樓作抵押向銀行借款5000萬元，并辦理了抵押登記手續(xù)。2010年10月，甲公司開始銷售A小區(qū)的1號(hào)樓和2號(hào)樓。在銷售過程中，甲公司有如下行為：(1)銷售1號(hào)樓時(shí)，未經(jīng)銀行同意，也沒有向購買人說明1號(hào)樓已經(jīng)抵押的事實(shí)；(2)以每年100萬元的價(jià)格將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司用于設(shè)置廣告宣傳裝置，且沒有向購買人說明；(3)以500萬元的價(jià)格將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的規(guī)劃用于停放汽車的地下車庫賣給乙公司用于存放物資。2011年3月，業(yè)主全部入住后成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)甲公司前期聘請(qǐng)的提供物業(yè)管理的丙公司收費(fèi)偏高，且服務(wù)較差。于是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，解聘丙公司并與提供物業(yè)管理的丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。要求：根據(jù)以上事實(shí)并結(jié)合法律的規(guī)定，回答下列問題：(1)甲公司以尚未完工的1號(hào)樓設(shè)立抵押是否合法？并說明理由。(2)甲公司銷售已經(jīng)抵押的1號(hào)樓是否合法？并說明理由。(3)甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司是否合法？并說明理由。(4)甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的地下車庫賣給乙公司是否合法？并說明理由。(5)業(yè)主委員會(huì)解聘丙公司并與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同是否有效？并說明理由。
- 5 【綜合題（主觀）】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）于2009年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京城區(qū)的一塊建設(shè)用地，2009年10月15日，甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，2009年10月21日，甲公司繳納全部土地出讓金，2009年11月5日，甲公司辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記，并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。2009年11月21日，甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂地役權(quán)合同，該合同約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司一次性支付2000萬元，乙公司在20年內(nèi)不得在其土地上建造6米以上的建筑物。該合同所設(shè)立的地役權(quán)沒有辦理登記手續(xù)。2009年12月3日，乙公司將部分建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給不知情的丙公司，2009年12月20日，丙公司在該土地上建造了高8米的廠房。2010年3月甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，向丁銀行借款50000萬元，借款期限3年。甲公司與丁銀行于2010年3月10日簽訂了書面抵押合同，并于2010年3月12日辦理了抵押登記手續(xù)。此后，甲公司依法辦理了各項(xiàng)立項(xiàng)、規(guī)劃、建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開工建設(shè)居民住宅。甲公司在取得該居民住宅的商品房預(yù)售許可證明后，在廣告中宣稱其“容積率不高于1．2”、“綠地面積超過50%”，引起購房者的熱烈關(guān)注，所預(yù)售的商品房一售而空，價(jià)格也比周邊小區(qū)高出20%。2010年9月1日，甲公司與王某簽訂了商品房預(yù)售合同，但未辦理登記備案手續(xù)。此外，預(yù)售合同中未對(duì)容積率和公共綠地面積等問題作出約定。2011年9月10日，王某向甲公司交付了200萬元的購房款。2011年4月1日，甲公司交房時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)的容積率超過2.0，綠地面積只有20%。王某在調(diào)查后得知，甲公司報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃就是如此。2011年6月5日，王某向人民法院提起訴訟，要求解除該商品房買賣合同，并要求甲公司支付不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金。要求：根據(jù)本題所述內(nèi)容，分別回答下列問題：（1）甲公司于何時(shí)取得建設(shè)用地使用權(quán)？并說明理由。（2）甲公司的地役權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立？并說明理由。甲公司與乙公司的地役權(quán)合同訂立后，如果甲公司不支付約定的費(fèi)用，乙公司在何種條件下有權(quán)解除合同？甲公司是否有權(quán)向丙公司主張地役權(quán)？并說明理由。（3）甲公司與丁銀行簽訂的抵押合同于何日生效？丁銀行的抵押權(quán)于何日設(shè)立？（4）甲公司在建造的居民住宅已經(jīng)完工，未辦理房屋所有權(quán)證的情況下，是否取得該房屋的所有權(quán)？并說明理由。（5）甲公司是否應(yīng)就其商品房銷售廣告中的虛假宣傳向王某承擔(dān)違約責(zé)任？并說明理由。（6）甲公司與王某簽訂的商品房預(yù)售合同是否已經(jīng)生效？并說明理由。（7）王某是否有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷該商品房買賣合同？并說明理由。王某是否有權(quán)要求甲公司支付不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金？并說明理由。
- 6 【綜合題（主觀）】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“甲公司”)對(duì)其新開發(fā)的樓盤進(jìn)行預(yù)售，其在銷售廣告中說明，該樓盤為高品質(zhì)生活小區(qū)，小區(qū)空地綠化面積高達(dá)70%，溫泉水入戶。該小區(qū)因這兩項(xiàng)條件比較優(yōu)越，銷售均價(jià)比同區(qū)域的其他小區(qū)高出20%。李某對(duì)甲公司銷售廣告中的內(nèi)容十分認(rèn)可，于2009年8月份與甲公司簽訂了商品房買賣合同。一年后，李某辦理入住手續(xù)，搬進(jìn)該小區(qū)后不久，發(fā)生一系列事件：(1)李某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)綠化面積嚴(yán)重縮水，且人戶的只是普通的熱水，而非溫泉水。(2)甲公司銷售房屋時(shí)并未取得預(yù)售許可證，至該小區(qū)竣工驗(yàn)收前夕方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證。(3)張某持一商品房買賣合同找到李某，告知李某該房甲公司已于2009年7月份出售給張某，張某購下該房后出國學(xué)習(xí)，日前剛回國，張某主張其才是房屋的權(quán)利人，要求李某騰退房屋。(4)孫大媽找到李某，告知李某該房是甲公司許諾給她的回遷房，要求李某騰退房屋。當(dāng)事人各方糾纏不清，紛紛將甲公司告上人民法院：(1)李某要求解除與甲公司訂立的合同，由甲公司賠償其損失，并請(qǐng)求人民法院判令甲公司支付懲罰性賠償金。(2)張某要求解除與甲公司訂立的合同，并要求甲公司支付懲罰性賠償金。(3)孫大媽請(qǐng)求人民法院判令李某騰退房屋，將房屋返還給自己。(4)甲公司抗辯稱其與李某、張某訂立商品房買賣合同時(shí)尚未取得預(yù)售許可證，合同無效，李某和張某要求解除合同的請(qǐng)求不當(dāng)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。(1)甲公司的商品房銷售廣告是要約還是要約邀請(qǐng)？說明理由。(2)甲公司未取得預(yù)售許可即與李某訂立商品房買賣合同，該合同是否有效？說明理由。(3)李某的訴訟請(qǐng)求是否合法？說明理由。(4)張某的訴訟請(qǐng)求是否合法？說明理由。(5)孫大媽的訴訟請(qǐng)求是否合法？說明理由。
- 7 【綜合題（主觀）】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“甲公司”)對(duì)其新開發(fā)的樓盤進(jìn)行預(yù)售,其在銷售廣告中說明,該樓盤為高品質(zhì)生活小區(qū),小區(qū)空地綠化面積高達(dá)70%,溫泉水入戶。該小區(qū)因這兩項(xiàng)條件比較優(yōu)越,銷售均價(jià)比同區(qū)域的其他小區(qū)高出20%。李某對(duì)甲公司銷售廣告中的內(nèi)容十分認(rèn)可,于2009年8月份與甲公司簽訂了商品房買賣合同。一年后,李某辦理入住手續(xù),搬進(jìn)該小區(qū)后不久,發(fā)生一系列事件:(1)李某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)綠化面積嚴(yán)重縮水,且人戶的只是普通的熱水,而非溫泉水。(2)甲公司銷售房屋時(shí)并未取得預(yù)售許可證,至該小區(qū)竣工驗(yàn)收前夕方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證。(3)張某持一商品房買賣合同找到李某,告知李某該房甲公司已于2009年7月份出售給張某,張某購下該房后出國學(xué)習(xí),日前剛回國,張某主張其才是房屋的權(quán)利人,要求李某騰退房屋。(4)孫大媽找到李某,告知李某該房是甲公司許諾給她的回遷房,要求李某騰退房屋。當(dāng)事人各方糾纏不清,紛紛將甲公司告上人民法院:(1)李某要求解除與甲公司訂立的合同,由甲公司賠償其損失,并請(qǐng)求人民法院判令甲公司支付懲罰性賠償金。(2)張某要求解除與甲公司訂立的合同,并要求甲公司支付懲罰性賠償金。(3)孫大媽請(qǐng)求人民法院判令李某騰退房屋,將房屋返還給自己。(4)甲公司抗辯稱其與李某、張某訂立商品房買賣合同時(shí)尚未取得預(yù)售許可證,合同無效,李某和張某要求解除合同的請(qǐng)求不當(dāng),人民法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。要求:根據(jù)上述資料,回答下列問題。(1)甲公司的商品房銷售廣告是要約還是要約邀請(qǐng)?說明理由。(2)甲公司未取得預(yù)售許可即與李某訂立商品房買賣合同,該合同是否有效?說明理由。(3)李某的訴訟請(qǐng)求是否合法?說明理由。(4)張某的訴訟請(qǐng)求是否合法?說明理由。(5)孫大媽的訴訟請(qǐng)求是否合法?說明理由。
- 8 【單選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）參加競標(biāo)，取得A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)以開發(fā)住宅小區(qū)，國有土地使用權(quán)證頒發(fā)后，甲公司以A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)向乙銀行抵押貸款3000萬元，用該筆借款甲公司在A地塊上建成10幢住宅樓并通過竣工驗(yàn)收。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列說法中，正確的是（ ）。
- A 、根據(jù)“房地一體”原則，住宅樓當(dāng)然成為抵押物的一部分
- B 、該住宅樓售出前可以作為抵押物的一部分，一經(jīng)售出則不能作為抵押物
- C 、住宅樓不屬于抵押物，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，乙銀行僅能申請(qǐng)人民法院拍賣A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，而不能拍賣住宅樓
- D 、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，乙銀行有權(quán)申請(qǐng)人民法院將A地塊的建設(shè)用地使用權(quán)和住宅樓一同拍賣，但是對(duì)住宅樓拍賣所得，乙銀行無權(quán)優(yōu)先受償
- 9 【單選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱“甲公司”）采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)均按照直線法計(jì)提折舊或攤銷。有關(guān)資料如下：（1）2015年1月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款20000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為70年，準(zhǔn)備開發(fā)建造商品房住宅小區(qū)對(duì)外銷售，至2015年12月末已發(fā)生商品房建造成本10000萬元，預(yù)計(jì)2016年3月末完工。（2）2015年2月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款30000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為70年，準(zhǔn)備持有待增值后轉(zhuǎn)讓。至2015年12月末仍然持有，公允價(jià)值為40000萬元。（3）2015年3月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款40000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，準(zhǔn)備建造酒店式公寓對(duì)外銷售，至2015年12月末已發(fā)生酒店式公寓建造成本30000萬元，預(yù)計(jì)2016年6月末完工。（4）2015年4月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款10000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，用于建造自用辦公樓，至2015年12月末已發(fā)生辦公樓建造成本9000萬元（包括土地使用權(quán)攤銷計(jì)入成本的部分），預(yù)計(jì)2016年3月末完工。下列有關(guān)甲公司2015年末資產(chǎn)負(fù)債表列示金額的表述中，不正確的是（ ）。
- A 、存貨項(xiàng)目的列報(bào)金額為60000萬元
- B 、投資性房地產(chǎn)的列報(bào)金額為0
- C 、無形資產(chǎn)的列報(bào)金額為9850萬元
- D 、在建工程的列報(bào)金額為9000萬元
- 10 【單選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱“甲公司”）采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)均按照直線法計(jì)提折舊或攤銷。有關(guān)資料如下：（1）2015年1月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款20000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為70年，準(zhǔn)備開發(fā)建造商品房住宅小區(qū)對(duì)外銷售，至2015年12月末已發(fā)生商品房建造成本10000萬元，預(yù)計(jì)2016年3月末完工。（2）2015年2月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款30000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為70年，準(zhǔn)備持有待增值后轉(zhuǎn)讓。至2015年12月末仍然持有，公允價(jià)值為40000萬元。（3）2015年3月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款40000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，準(zhǔn)備建造酒店式公寓對(duì)外銷售，至2015年12月末已發(fā)生酒店式公寓建造成本30000萬元，預(yù)計(jì)2016年6月末完工。（4）2015年4月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款10000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，用于建造自用辦公樓，至2015年12月末已發(fā)生辦公樓建造成本9000萬元（包括土地使用權(quán)攤銷計(jì)入成本的部分），預(yù)計(jì)2016年3月末完工。下列有關(guān)甲公司2015年末資產(chǎn)負(fù)債表列示金額的表述中，不正確的是（ ）。
- A 、存貨項(xiàng)目的列報(bào)金額為60000萬元
- B 、投資性房地產(chǎn)的列報(bào)金額為0
- C 、無形資產(chǎn)的列報(bào)金額為9850萬元
- D 、在建工程的列報(bào)金額為9000萬元
熱門試題換一換
- 下列各項(xiàng)中，為獲取適當(dāng)審計(jì)證據(jù)所實(shí)施的審計(jì)程序與審計(jì)目標(biāo)最相關(guān)的是()。
- 、企業(yè)2014年度應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。
- 以下選項(xiàng)中，屬于稅法的基本原則的有( )。
- 在COSO內(nèi)部控制框架中，被稱為企業(yè)“最高層”，是其他內(nèi)部控制因素的根基，并提供紀(jì)律及結(jié)構(gòu)的是（）。
- 計(jì)算2×17年12月31日上述事項(xiàng)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目列報(bào)的金額。
- 以下關(guān)于城建稅和教育費(fèi)附加稅收優(yōu)惠的說法中，錯(cuò)誤的有（）。
- 如果丙公司選擇方案2，為獲得495000元的實(shí)際用款額，計(jì)算該公司應(yīng)借款總額和該筆借款的有效年利率。
- 計(jì)算與經(jīng)濟(jì)訂貨量有關(guān)的存貨總成本。
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