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單選題

(一)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡(jiǎn)易房。

1.【題干】本次估價(jià)的對(duì)象應(yīng)包括( )。

【選項(xiàng)】

A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井

B.土地使用權(quán)、平房、水井

C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻

D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻

【答案】C

【解析】征收估價(jià)對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評(píng)估不得遺漏、虛構(gòu)評(píng)估對(duì)象。

2.【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為( )。

【選項(xiàng)】

A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估

C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

D.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

【答案】C

【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。

(二)甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車(chē)間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

3.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為( )。

【選項(xiàng)】

A.比較法和收益法

B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。

4.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是( )。

【選項(xiàng)】

A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車(chē)間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押;以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

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