2025年初級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》考試共100題，分為單選題和多選題和客觀案例題。小編為您整理第五章 房地產(chǎn)估價(jià)5道練習(xí)題，附答案解析，供您備考練習(xí)。

1、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的主要區(qū)別,下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()?！締芜x題】

A.成本法中的土地價(jià)值為已知

B.成本法中需要求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)要測(cè)算房地產(chǎn)的重置價(jià)格

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法需要求取土地的價(jià)值

正確答案:C

答案解析:假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是:①成本法中的土地價(jià)值為已知,需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;②假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到,需要求取的是土地價(jià)值。C項(xiàng),運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)需要測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格。

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象為()?！締芜x題】

A.住宅

B.寫(xiě)字樓

C.公益性房地產(chǎn)

D.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

正確答案:D

答案解析:假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于評(píng)估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值,例如可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建,如果是重建就屬于毛地的范疇)。通常將這類(lèi)房地產(chǎn)統(tǒng)稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。

3、當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用,估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做出(      )之一判斷和選擇,并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。【多選題】

A.保持現(xiàn)狀前提

B.轉(zhuǎn)換用途前提

C.裝修改造前提

D.重新利用前提

E.上述情形的某種組合

正確答案:A、B、C、D、E

答案解析:當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用,估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做出保持現(xiàn)狀前提、轉(zhuǎn)換用途前提、裝修改造前提、重新利用前提或上述情形的某種組合之一判斷和選擇,并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。

4、可比實(shí)例指的是交易實(shí)例中(     )的房地產(chǎn)?！径噙x題】

A.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

B.交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合

C.成交價(jià)格為泡沫市場(chǎng)價(jià)格

D.成交價(jià)格能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格

E.成交價(jià)格修正為通貨膨脹的市場(chǎng)價(jià)格

正確答案:A、B、D

答案解析:可比實(shí)例,又稱(chēng)可比房地產(chǎn),是指交易實(shí)例中交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者能夠修正為正常成交價(jià)格的類(lèi)似房地產(chǎn)。

5、報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益,然后利用適當(dāng)?shù)?     )將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?！締芜x題】

A.計(jì)算手段

B.換算因子

C.收益利率

D.報(bào)酬率

正確答案:D

答案解析:報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和,具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益,然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。