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計(jì)算分析題
題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在2016年1~9月中旬開(kāi)發(fā)位于市區(qū)的寫(xiě)字樓一棟，總建筑面積10000平方米。在開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的過(guò)程中，取得土地使用權(quán)支付金額2400萬(wàn)元，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2600萬(wàn)元。9~12月將寫(xiě)字樓銷(xiāo)售9000平方米，銷(xiāo)售合同記載收入9600萬(wàn)元（不含增值稅），其余寫(xiě)字樓待售。另外該公司從2016年7月1日起將2015年建成的一棟位于市區(qū)的賬面價(jià)值為1000萬(wàn)元的商品房臨時(shí)對(duì)外出租，租賃合同約定每月租金10萬(wàn)元，租賃期限6個(gè)月，2016年12月底雙方同意停止租賃，收回后尚未使用。該公司全年發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元、管理費(fèi)用800萬(wàn)元（未含印花稅和房產(chǎn)稅）、財(cái)務(wù)費(fèi)用180萬(wàn)元（假設(shè)全部為當(dāng)年開(kāi)發(fā)上述寫(xiě)字樓的借款利息支出，能提供金融機(jī)構(gòu)證明且未超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）、其他業(yè)務(wù)成本20萬(wàn)元。（注：企業(yè)選擇簡(jiǎn)易征收方法計(jì)算銷(xiāo)售房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)的增值稅。計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為20%，企業(yè)所得稅稅率為25%，計(jì)算土地增值稅其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）
題目：2016年該公司應(yīng)繳納的土地增值稅；

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參考答案

土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4887+（9600＋6×10）×5%×(7%+3%+2% )+(2160+2340)×20% ＋9600×0.05%=5849.76（萬(wàn)元）

銷(xiāo)售收入合計(jì)9600萬(wàn)元

土地增值額=9600 -5849.76=3750.24 （萬(wàn)元）

增值率=3750.24÷5849.76×100% = 64.11% ，適用40%的稅率，速算扣除系數(shù)5%

應(yīng)繳納土地增值稅=3750.24×40% - 5849.76×5% =1207.61 （萬(wàn)元）。

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