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首頁 注冊會計師考試 題庫 正文
  • 計算題 某市房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生如下業(yè)務： （1）2018年3月通過競拍方式取得該市一處占地面積為30000平方米的土地使用權，支付土地出讓金4500萬元。 （2）自4月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，合同約定的工程款合計為2000萬元，并于當年10月31日完工；根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，對方按實際收取的工程款開具發(fā)票。 （3）與該開發(fā)項目有關的銷售費用50萬元、管理費用80萬元、財務費用200萬元，其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出120萬元以及超過貸款期限加罰的利息40萬元，利息支出能夠提供金融機構貸款證明，并且能夠按照房地產(chǎn)項目計算分攤。 （4）2021年8月銷售寫字樓的80%并簽訂了銷售合同，取得不含增值稅銷售收入合計11167.57萬元；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金120.61萬元。2021年12月份剩余20%開始對外出租，簽訂為期3年的租賃合同。 （已知：當?shù)匾?guī)定計征土地增值稅時其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%，契稅稅率為3%） 要求：根據(jù)以上資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。 （1）簡要說明主管稅務機關于2021年12月要求房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。 （2）計算進行土地增值稅清算時可扣除的取得土地使用權支付的金額。 （3）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本。 （4）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用。 （5）計算上述業(yè)務應繳納的土地增值稅。
  • A 、null

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參考答案

【正確答案：null】

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（2）可扣除的取得土地使用權支付的金額＝4500×（1＋3%）×80%＝3708（萬元）。
（3）可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本＝2000×（1-5%）×80%＝1520（萬元）。
（4）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)，對于超過貸款期限加罰的利息不允許扣除；則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝120×80%＋（3708＋1520）×5%＝357.4（萬元）。
（5）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除；則可扣除項目金額合計＝3708＋1520＋357.4＋120.61＋（3708＋1520）×20%＝6751.61（萬元）；
增值額＝11167.57-6751.61＝4415.96（萬元）；
增值率＝4415.96÷6751.61×100%＝65.41%；
應繳納土地增值稅＝4415.96×40%- 6751.61×5%＝1428.8（萬元）。

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