成本法概述

一、成本法含義,成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和建筑物折舊,然后將重新購建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法.所謂重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出,或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤.成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法.成本法也稱為積算法,求得的價(jià)值也稱為積算價(jià)格.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價(jià)值.

二、成本法的理論依據(jù),成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論--商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定.成本法中拆舊可以視為對(duì)房地產(chǎn)狀況的調(diào)整,即將估價(jià)對(duì)象假定為新的狀況下的重新價(jià)格調(diào)整為實(shí)際上是舊的狀況下的價(jià)格.成本法與市場法本質(zhì)的區(qū)別在于看重新購建價(jià)格或可比實(shí)例價(jià)格的來源方式,若重新購建價(jià)格是直接還原于市場上類似的房地產(chǎn)成交價(jià)格,則就屬于市場法,若是通過價(jià)格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本則就屬于成本法.不過,成本法價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取會(huì)用市場法.

三、成本法適用的對(duì)象和條件,只要是新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),都可以采用成本法估價(jià).成本法特別適用于很少交易、又沒有收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn),有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)以及單純建筑物或其裝飾裝修部分,通常也是采用成本法.在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中,通常也是采用成本法估價(jià).成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值.成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值,不適用于評(píng)估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值.

在現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用,而非花費(fèi)的成本,成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格.價(jià)格等于"成本加平均利潤"是在長期內(nèi)平均來看的,而且還需要具備兩個(gè)條件:一是自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場),二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn).

要注意如下三個(gè)方面:一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本.實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi),客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi).在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本,而不是實(shí)際成本.二是要結(jié)合市場供求分析來確定評(píng)估價(jià)值.當(dāng)市場供大于求時(shí),價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整,當(dāng)求大于供時(shí),價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整.三是應(yīng)地客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整.

成本法評(píng)估出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值,在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值.

四、成本法估價(jià)的操作步驟:①弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成,搜集相關(guān)資料;②測算重新購建價(jià)格;③測算折舊;④求取積算價(jià)格.