各位要參加2021年房地產估價師考試的小伙伴們看過來哦！今天幫考網要給各位小伙伴分享2021年房地產估價師理論與方法知識講解：假設開發(fā)法概述，感興趣的小伙伴趕快來一起看看哦！

1、假設開發(fā)法的含義

概念：

也稱為剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

本質：

與收益法相同 ，是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值，具體為預測的開發(fā)完成后的價值減去預測的后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤后的余額。

2、假設開發(fā)法的理論依據

理論依據：

預期原理和地租原理(一次性的剩余價格)。

表現形式：

評估新開發(fā)的房地產價值的成本法的倒算法。

兩者主要區(qū)別：

成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值，假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是土地價值。

3、假設開發(fā)法適用的估價對象

適用對象：

凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產。

具體包括：

可供開發(fā)建設的土地。

在建工程：

可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產。

不適合采用假設開發(fā)法的項目，應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。如仍需要估價，一定要把對規(guī)劃條件的假設在估價報告中特別提示。

【2007年真題】

對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價。 (  )

【答案】 √

4、假設開發(fā)法適用的條件

假設開發(fā)法測算可靠程度的兩個關鍵預測(兩要點)

是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用在則，正確判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式。是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確預測了開發(fā)完成后的價值。

外部條件-良好的社會經濟環(huán)境(三方面)：

要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)。

要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策(包括有一個長遠、公開的土地供應計劃)。

要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫(包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄)。

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