房地產(chǎn)狀況的調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義,進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格,調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況而不是它在估價時點(diǎn)或其他時候的狀況.

二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

1、區(qū)位,區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價格的因素.

2、實(shí)物,實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多,對于土地來說,主要包括:面積大小、形狀、進(jìn)深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說,主要包括:建筑規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、 裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價格的因素.

3、權(quán)益,權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:土地使用年限,城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素.在實(shí)際估價中,遇到最多的是土地使用年限調(diào)整.

三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法,房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是:首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素,包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較,找出它們之間的差異程度;最后根據(jù)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度.根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整.

具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法,有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種.

直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法,以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分),將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分.直接比較調(diào)整的表達(dá)式為:

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 X 100/( )=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格,上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字,為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分.

間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似,所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分),將估價對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分.采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為:

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X 100/()X()/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格,上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分,位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分.

第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價格

一、求取某個與可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法

修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式:

比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

(2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式:

比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格X(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

二、 將多個可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法

主要有三種:平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法.其中平均數(shù)法最常用