2021年房產(chǎn)估價師考試報名時間還沒有出來，考生們還是應(yīng)該平常心對待，正常備考不受影響。接下來，幫考網(wǎng)帶來了2021年房產(chǎn)估價師考試《理論與方法》知識點分享-房地產(chǎn)價格構(gòu)成，一起來看看!

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。

2、開發(fā)成本

開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：

(1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。

(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。

(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。

(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。

3、管理費用

管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

4、投資利息

此處的投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。

5、銷售費用

銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。

6、銷售稅費

銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。

7、開發(fā)利潤

現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。

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