六、案例分析題(本題15分)

30、甲、乙雙方于4月2日約定：甲向乙以8萬元的價(jià)格購買房屋3間，分兩次將房款付清，付清價(jià)款后房屋即歸甲所有，乙遷出該房屋;乙若想繼續(xù)利用此房經(jīng)商，則應(yīng)該于甲最后一次付清房款之前與甲簽訂房屋租賃合同，租金為每月2000元。合同簽訂后，甲即付清了全部房款，雙方于5月16日又辦理了房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，但雙方未簽訂房屋租賃合同，乙也沒有遷出此房，而是繼續(xù)在此經(jīng)商，每月月初支付給甲2000元房租。6個(gè)月之后，乙未按時(shí)交付第7個(gè)月的房租，甲即宣布解除租賃合同，要求乙遷出此房屋，遭到乙的拒絕，于是甲便向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V，要求解除租賃合同，并歸還房屋。問：

(1)如何認(rèn)識(shí)甲、乙簽訂的買賣合同中有關(guān)交付的性質(zhì)?為什?

(2)甲何時(shí)取得該房屋的所有權(quán)?為什么?

(3)假如乙于4月28日以9萬元的價(jià)格將房屋又賣與丙，并與4月29日辦理了過戶手續(xù)，那么房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸誰?為什么?

(4)如果甲、乙二人在5月16日辦理了房屋過戶手續(xù)后，甲將房屋賣給丁，那么甲、乙之間的租賃合同是否有效?為什么? 問：

(5)如果乙以事后未達(dá)成租賃協(xié)議為由主張返還租金，法院是否應(yīng)予支持?為什么?

參考答案：

一、單項(xiàng)選擇題

1.D 2.C 3.D 4.D5.C　　6.C 7.D 8.B 9.B 10.B

11.C 12.B 13.D 14.D 15.C　16.C 17.A 18.D 19，C 20.A

二、多項(xiàng)選擇題

20.ABC 21.BC 22.BCD 23.AB 24.AC 25.BCD 26.ABCD

三、簡答題

1、答：法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織,其法律特征如下：(1)依法成立; (2)有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi);(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所; (4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

2、答：(1)拒絕要約的通知到達(dá)要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;(4)受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。

四、辨析題答案

1.【答案】(1)該說法不完全正確。(2)根據(jù)侵權(quán)行為法原理，一人做事一人當(dāng)是指一個(gè)人的行為致人損害時(shí)由行為人自己承擔(dān)責(zé)任，該說法反映了個(gè)人責(zé)任自負(fù)原則和過錯(cuò)責(zé)任原則。(3)所謂個(gè)人責(zé)任原則，是指一個(gè)人的行為致使他人造成損害的，只由行為人承擔(dān)責(zé)任，不能株連他人;所謂過錯(cuò)責(zé)任原則，是指一個(gè)人只有其行為在其有過錯(cuò)的前提下，才承擔(dān)責(zé)任。無過錯(cuò)的不承擔(dān)責(zé)任。從這個(gè)角度說，該說法是正確的。(4)當(dāng)法律有特別規(guī)定時(shí)，對(duì)他人的行為也應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)。如被代理人對(duì)代理人的代理行為、國家機(jī)關(guān)對(duì)其工作人員的職務(wù)侵權(quán)行為、雇主對(duì)其雇工的業(yè)務(wù)侵權(quán)行為、監(jiān)護(hù)人對(duì)被監(jiān)護(hù)人造成他人損害的行為等。故從這一角度說，該說法是不正確的。

五、法條分析題

.【答案】 本條是有關(guān)締約過失責(zé)任的規(guī)定。締約過失責(zé)任是指在訂立合同過程中，當(dāng)事人一方違反依據(jù)誠實(shí)信用原則產(chǎn)生的先合同義務(wù)，導(dǎo)致另一方信賴?yán)鎿p失時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任。

其構(gòu)成要件是：

(1)一方違反先合同義務(wù)。

(2)他方遭受信賴?yán)鎿p失。

(3)一方違反先合同義務(wù)與他方所受損失之間有因果關(guān)系。

(4)違反先合同義務(wù)的一方具有過失。

其法律效力是有過失一方須賠償對(duì)方信賴?yán)娴膿p失，一般包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行合同所支出的費(fèi)用、喪失與第三人另訂合同機(jī)會(huì)造成的損失等。

六案例分析題

答案(1)甲、乙之間簽訂的房屋買賣合同交付性質(zhì)屬于占有改定，即甲、乙在買賣合同中的約定并未現(xiàn)實(shí)交付，而是由出賣人繼續(xù)占有標(biāo)的物，而買受人甲僅僅取得了房屋的問接占有，故為占有改定。?(2)甲自5月16日取得房屋的所有權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)我國法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自辦理登記過戶時(shí)起轉(zhuǎn)移。本案甲、乙雙方辦理房屋過戶登記的時(shí)間為5月16日，所有權(quán)則從即日起由乙轉(zhuǎn)移給甲。?(3)房屋所有權(quán)歸丙，因?yàn)榇_認(rèn)所有權(quán)的標(biāo)志是登記，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方式，故所有權(quán)歸丙。?(4)甲、乙之間的租賃合同有效，因?yàn)楦鶕?jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，在租賃合同有效期內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。?(5)法院不予支持乙返還租金的請(qǐng)求，因?yàn)樽赓U物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，、不影響租賃合同的效力，租賃合同繼續(xù)有效。盡管二人沒有簽訂正式書面租賃合同，但口頭租賃合同也是有效的。?【精解】本案例適用的法條主要有：《合同法》第133條(標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移)、第29條(買賣不破租賃)。這里有一個(gè)問題需要澄清，即《合同法》第133條的適用問題，第133條規(guī)定的“法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，法律另有規(guī)定指的是不動(dòng)產(chǎn)以登記為轉(zhuǎn)移的情形，當(dāng)事人另有約定主要是指當(dāng)事人約定的所有權(quán)保留條款。