各位要參加2020年房產(chǎn)估價(jià)師考試的小伙伴們注意啦！今天幫考網(wǎng)要給各位小伙伴分享2020年房產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》的章節(jié)練習(xí)，感興趣的小伙伴趕快來(lái)看看哦！

單選題

某臨街五層住宅樓，一梯兩戶(hù)，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門(mén)批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租，年租金2萬(wàn)元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該地區(qū)無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，類(lèi)似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。

1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為( )。

【選項(xiàng)】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

【答案】B

【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。

2.【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為( )。

【選項(xiàng)】

A.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值

B.采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值

C.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

D.采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

【答案】C

【解析】該區(qū)域無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。

3.【題干】采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為( )。

【選項(xiàng)】

A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

【答案】B

【解析】評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出租****益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿(mǎn)后應(yīng)采用市場(chǎng)租金。

4.【題干】對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為( )。

【選項(xiàng)】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

【答案】A

【解析】抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。

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