距離2020年法律職業(yè)資格考試的時(shí)間越來(lái)越近，小伙伴們復(fù)習(xí)的怎么樣了？今天幫考網(wǎng)分享了2020年法律職業(yè)資格考試《商經(jīng)法》的知識(shí)點(diǎn)：城市房地產(chǎn)管理法，一起來(lái)看看吧！

二、房地產(chǎn)交易制度

（一）房地產(chǎn)交易規(guī)則

房地產(chǎn)交易按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。房地產(chǎn)交易的規(guī)則主要有：

（1）房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)不能分割，不能由兩個(gè)主體分別享有。

（2）權(quán)利、義務(wù)承接。房地產(chǎn)交易時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

（4）房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。

（5）依法登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無(wú)效。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ★★★

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

1.房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的情形：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法定條件的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般條件與程序。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持有合法取得的土地使用權(quán)證書；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般經(jīng)過(guò)洽談、審核、估價(jià)與定價(jià)、簽訂轉(zhuǎn)讓合同、繳納稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記等程序。

3.出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件：

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)工地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

（3）受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

4.劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

目前，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要進(jìn)入土地有形市場(chǎng)，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易。交易完成后，國(guó)家將交易所得部分返還原劃撥土地使用權(quán)人。

（三）房地產(chǎn)抵押

1.房地產(chǎn)抵押，是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。以下兩類房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：

（1）依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。包括出讓、劃撥兩種國(guó)有土地使用權(quán)。

（2）以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。該類土地使用權(quán)在無(wú)地上房屋或地上房屋未建成時(shí)可單獨(dú)成為抵押權(quán)客體，而劃撥土地使用權(quán)則只能同地上房屋一同成為抵押權(quán)客體。

注意：劃撥土地使用權(quán)權(quán)能受限，不能單獨(dú)設(shè)立抵押，只能劃撥土地使用權(quán)和地上房屋，一同抵押。拍賣價(jià)款先給國(guó)家一部分，再給抵押權(quán)人。

（四）房屋租賃

房屋租賃，是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

（五）商品房預(yù)售與按揭 ★★

1.商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將期房預(yù)先出售給購(gòu)房人（即預(yù)購(gòu)人），由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款；在期房竣工驗(yàn)收合格后，交付購(gòu)房人占有使用，并由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)將房屋所有權(quán)及其占用的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至預(yù)購(gòu)人名下的房地產(chǎn)買賣形式。

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

注意：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但雙方可以在預(yù)售證頒發(fā)前，簽訂定金合同。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

注意：沒(méi)有備案，不影響預(yù)售合同的效力。

商品房按揭。商品房按揭是指購(gòu)房者將其與開(kāi)發(fā)商已簽訂的商品房預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保。在開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理完成房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)，為銀行與購(gòu)房借貸人辦理正式的抵押登記，并將房地產(chǎn)權(quán)證交銀行收押之前，購(gòu)房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關(guān)系。從而需要開(kāi)發(fā)商向銀行貸款提供階段性擔(dān)保。

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