1、下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)委托合同作用的是(　)。

A、建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系

B、明確委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)力和義務(wù)

C、載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)

D、作為估價(jià)機(jī)構(gòu)已向估價(jià)委托方提交估價(jià)報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)

2、下列各項(xiàng)中，符合房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作對(duì)詞義要求的是(　)。

A、估價(jià)對(duì)象每平方米建筑面積的價(jià)格大約在800元左右

B、該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)

C、從財(cái)務(wù)報(bào)告上看，該公司過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想

D、這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引

3、下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告出具日期的說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與實(shí)地查勘期一致

B、估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與致函日期一致

C、估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與估價(jià)作業(yè)期一致

D、估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致

4、下列關(guān)于致估價(jià)委托人函寫(xiě)作的說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章

B、致估價(jià)委托人函的落款日期可以在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期外

C、法定合伙人或執(zhí)行合伙人必須在致估價(jià)委托人函上簽名并蓋章

D、致估價(jià)委托人函中的估價(jià)結(jié)果必須寫(xiě)明最終評(píng)估價(jià)值的總價(jià)和單價(jià)

5、以下不屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的是(　)。

A、娛樂(lè)會(huì)所

B、酒店

C、寫(xiě)字樓

D、學(xué)校

6、以下不屬于工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄重點(diǎn)內(nèi)容的是(　)。

A、通風(fēng)、采光

B、位置、四至

C、工業(yè)集聚度

D、用途、類(lèi)型

7、當(dāng)估價(jià)中遇到難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專(zhuān)家或單位提供專(zhuān)業(yè)幫助，并應(yīng)在(　)中說(shuō)明。

A、致估價(jià)委托人函

B、估價(jià)師聲明

C、估價(jià)假設(shè)和限制條件

D、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

二、簡(jiǎn)答題

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作對(duì)文字有哪些要求?

2、一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作中，封面應(yīng)寫(xiě)明的內(nèi)容有哪些?

4、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有哪些?

5、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析應(yīng)包括的內(nèi)容有哪些?

6、房地產(chǎn)估價(jià)所需的資料清單有哪些?

7、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡;自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300㎡;辦公樓建筑面積1050㎡;臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國(guó)有劃撥土地。該廠已取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門(mén)己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)效益。

請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

8、估價(jià)作業(yè)方案的擬定主要包括哪些內(nèi)容?

9、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核時(shí)，審核重點(diǎn)主要包括哪些內(nèi)容?

10、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。)

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程，主體結(jié)構(gòu)封頂后至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)平方米。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：

(六)估價(jià)方法適用性分析

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-2015)，主要的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。

用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。

由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

11、指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)對(duì)象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2015年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記，2012年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷(xiāo)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年10月20日，估價(jià)作業(yè)日期為2015年11月1日至11月8日。

以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容片斷：

估價(jià)師聲明

我們根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

2.本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4.我們依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291—2015)和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

5.我們已于2015年11月3日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行記錄。

6.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。

參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：

估價(jià)假設(shè)和限制條件

1.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象在實(shí)地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。

2.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。

3.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。

4.本估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)對(duì)象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價(jià)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。

5.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是在估價(jià)委托人提供的資料真實(shí)、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

6.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。

7.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如需轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

10.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。