房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各種因素的總和。在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

(1)社會環(huán)境是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其性別、年齡、職業(yè)、教育等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

(2)政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外事投資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。

(3)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹率等。

(4)金融環(huán)境是指房地產(chǎn)市場所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源。金融體系包括金融政策、金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品和金融監(jiān)管。金融資源則涵蓋了針對房地產(chǎn)權(quán)益融資和債務(wù)融資的金融服務(wù)種類和金融支持力度等。

(5)法律制度環(huán)境是指與房地產(chǎn)市場有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策，包括土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度等。

(6)技術(shù)環(huán)境是指一個(gè)國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。

(7)資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

(8)國際環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)全球化背景下國際政治、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境狀況或發(fā)生的事件與關(guān)系。它是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對同家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)之間的相互作用、相互滲透和相互影響的互動(dòng)過程。

房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素(見表2-1)。