各位要參加2020年房地產(chǎn)估價師考試的小伙伴們注意啦！今天幫考網(wǎng)要給各位小伙伴分享2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》的模擬練習(xí)題，感興趣的小伙伴趕快來看看哦！

一、2017年3月15日，某房地產(chǎn)估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無能力完成后續(xù)開發(fā)工作，欲轉(zhuǎn)讓在建工程，甲注冊房地產(chǎn)價師經(jīng)過現(xiàn)場踏勘，選用了假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程，根據(jù)本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。

根據(jù)A公司提供開發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發(fā)完成后的價值，并運用動態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn)，折現(xiàn)率取同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)項目所要求的平均報酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費、銷售稅費、銷售費用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費。

問題：1.如何確定后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期?

2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?

參考答案：

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期，起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。根據(jù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和社會平均值，預(yù)測后續(xù)建設(shè)期，但銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營期。

2.估價師主要錯誤有：

(1)估價前提錯誤，應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。

(2)動態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤，因為折現(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項。

(3)開發(fā)完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報酬率錯誤，應(yīng)是平均收益率。

二、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得 1368.55萬元。

問題：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

參考答案：

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

好了，以上就是2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》模擬練習(xí)題（21）的全部內(nèi)容了，如果各位小伙伴還有不清楚的地方，可以進(jìn)入幫考網(wǎng)咨詢了解哦！